遺産の分け方をめぐって話し合う遺産分割協議において、非常に重要な要素となるのが「不動産の評価額」です。
不動産は相続財産の中でも、非常に多くの価格割合を占めることが多いため、不動産をいくらで評価するのかによって、遺産分割の行方は大きく変わってきます。
今回は、遺産分割における不動産の評価方法について詳しく解説します。
不動産の基本的な評価方法について
不動産については、そのもの自体に金額が表示されているわけではないため、一定の基準に従って評価する必要があります。
不動産を評価する一般的な方法としては、以下の2つがあります。
路線価による評価額
路線価とは、国税庁が発表している1㎡あたりの土地の評価額のことで、1月1日時点を基準として毎年7月に発表されます。
国税局長が定める公示地価の70%が目安とされているため、実際の売却価格よりも割安な金額です。
相続財産に土地が含まれている場合については、路線価を用いて評価額を算出するケースが一般的です。
路線価は国税庁のホームページから閲覧できる路線価図に1,000円単位で記載されています。
例えば「270D」と記載されている場合、路線価は1㎡あたり270,000円で借地権割合が60％です。
借地権割合は賃貸不動産の評価額を計算する際に用いる数値になります。
路線価が270,000円で土地の面積が100㎡であれば、次のようになります。
270,000円×100㎡＝27,000,000円
この金額が当該土地の基本となる相続税評価額です。
路線価が定められていない場合は「倍率方式」を用いる
郊外の土地の中には、路線価が定められていない場合もあります。
そのような土地については、対象地域ごとに一定の倍率をかけて計算する「倍率方式」という方法によって土地の評価額を算出します。
固定資産税評価額
建物の評価額については、固定資産税評価額を用います。
固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際の基準となる建物の評価額のことで、不動産の所在地を管轄する役所から届く納税通知書で確認することが可能です。
納税通知書が手元にない場合でも、都内であれば都税事務所、それ以外であれば市町村役場にて確認できます。
相続税評価額と遺産分割は違う？
不動産が相続財産に含まれる場合では、高い確率で相続税が生じることから、相続税評価額をもとに遺産分割協議をしているケースがよくあります。
相続税については、路線価や固定資産税評価額など一定の基準に基づいて評価額を算出しなければなりませんが、遺産分割協議においては必ずしもそうとは限りません。
遺産分割協議の基本は時価
遺産分割協議の際の基準となる不動産の評価額については、相続人全員が合意していれば、どのような基準で評価しても原則として問題ありません。
ただ、相続税評価額とすると、実際に売却した場合の価格に比べ非常に安くなってしまい、不動産を相続しない相続人の反発が予想されるため、通常は「時価」、つまり実際に不動産会社を通して市場で売却した場合の査定額を基準に遺産分割をするのが一般的です。
不動産の査定は不動産業者に行ってもらう
不動産の時価を査定するためには、不動産会社に査定書を作成してもらう必要があります。
ただ、不動産会社に飛び込みで査定を依頼しても、実際に売る予定がない不動産についてすぐに査定をしてもらえない場合もあります。
また、査定はただ不動産会社に金額を算出してもらうだけでは足りず、他の相続人に納得してもらえるだけの合理的な根拠も合わせて記載してもらう必要があります。
知り合いに不動産会社の方がいない限り、査定をスムーズに出してもらうことはなかなか困難であることが予想されます。
当事務所なら不動産の査定もサポート可能
当事務所は、不動産が絡む相続を数多く対応してきており、不動産会社及び不動産鑑定士についても連携先がございます。
ご依頼いただければ、遺産分割において不動産の価格を争う際に、路線価や固定資産税評価額だけでなく、連携先の不動産会社及び不動産鑑定士に依頼して不動産の査定書を作成してもらうことが可能です。
査定書を突き合わせて交渉する際についても、ご依頼者様にとってある程度有利になるような理由を書いてもらうこともできますので、ご満足いただける結果を導き出すことができます。
不動産売却、相続登記、相続税申告のワンストップサポート
不動産が絡む相続では、不動産評価の他にも、不動産の売却や相続登記、相続税申告など、やらなければならない手続きが複数あります。
本来であれば、これらの手続きの窓口は別の専門家になるため、個別にご自身で探して依頼しなければならず、それだけでも非常に多くの労力を費やさなければなりません。
当事務所にご依頼いただければ、連携先に不動産会社、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などの専門家がおりますので、一連の手続きを併行して進められるため、ご相談者様のご負担を軽減することが可能です。
当事務所は大阪府全域が対応エリアですので、近隣地域にお住いの方で相続についてお困りの際には、ぜひお気軽にご相談ください。
