不動産は金銭のように数字で分割することができないことから、遺産分割協議がスムーズにいかないことも多々見受けられます。
また、分割したことによって財産価値が下がってしまうこともあるため、慎重な判断が必要です。
今回は、不動産を相続する際の3つの方法である現物分割・換価分割・代償分割の特徴について解説します。
不動産につきまとう相続トラブル
預貯金は法定相続分に従って各相続人に分配すれば簡単に遺産分割ができますが、不動産となるとそうもいきません。
相続人が複数人いるにも関わらず、預貯金が少なく、主な相続財産が不動産1つしかないというケースもあるため、どのようにして不動産を分けるのかは慎重に検討する必要があります。
土地は分筆による資産価値の低下が目立つ
土地については、面積を法定相続分で割って切り分ける（分筆）という方法もありますが、たとえ面積が同じだったとしても、位置関係によって価値が変わってくることがあります。
また、分筆すると土地の利用用途が制限されてしまうため、資産価値が下がってしまうというデメリットもあります。
分けられない建物を共有状態にすることで後々トラブルになるケースも
建物は土地のように切り分けることはできないため、相続人の1人が単独で相続するか、法定相続分に従って共有するという場合もあります。
ただ、不動産を共有すると、将来的に売却したくなった時にすべての共有者の同意が必要になるため、足並みが揃わず売りたくても売れないという可能性があります。
また、二次相続が発生すると共有者がさらに増えて権利関係が複雑化していくというリスクもあります。
不動産相続の3つの方法
不動産相続をスムーズに進めるためには、次の3つの方法の中から状況に最も適した方法を選ぶことになります。
そのまま分ける現物分割
不動産相続において最もシンプルな方法が現物分割です。
現物分割とは、その名のとおり不動産の現物を相続人のうちの1人が単独で相続する方法で、他の相続人とはその他の財産の配分で調整を図ります。
また、相続人3人に対して不動産が3つある場合に、不動産を1つずつ相続するというケースも現物分割です。
法定相続分通りぴったり分割することはできませんが、手続きをシンプルにできるというメリットがあります。
相続人同士がある程度理解を示している状況でなければ、現物分割は難しく、生前からわだかまりがあるようなケースについては、他の方法も合わせて検討が必要です。
金銭で調整する代償分割
現物分割を試みたものの、どうしても不動産を相続しない相続人の賛同を得られないようなケースについては、不足する金額を支払って調整する、「代償分割」という方法が候補として浮上します。
例えば、長男と次男が相続人である場合において、不動産（1億円相当）と預金2,000万円が相続財産だとします。
本来なら、長男6,000万円、次男6,000万円が法定相続分による正しい取り分ですが、長男に不動産を単独で相続したいという希望があり、次男を説得する場合、次男に預金2,000万円を相続させるのに加えて、長男から次男に4,000万円の現金を「代償金」として支払うことで、事実上、不公平を調整し、遺産分割を解決するのです。
支払った代償金については、遺産分割協議書にきちんと記載しておけば、贈与税を課税される心配もありません。
結果的には不動産を単独で相続できるため、相続財産に居住している相続人がいる場合については、とても有効な方法です。
ただし、代償分割をするためには前提として代償金を支払えるだけの現金を準備しておかなければなりません。
売却して代金を分ける換価分割
代償分割できるだけの現金が準備できない場合は、不動産を売却して金銭に換えて分割する「換価分割」という方法も選択肢に入ってきます。
売却して得た金銭を分けるため、法定相続分通りの公平な分割が可能です。
また、不動産以外に複数の相続財産がある場合でも、不動産の換価分割によって得た金銭を現物分割の補填として活用することもできます。
ただし、自宅などで相続人の誰かが使用しているような場合については、換価分割に反対される可能性があるのと、売却に手間と費用がかかる点がデメリットです。
不動産の価格は景気情勢にも影響を受けるため、相続のタイミングで不動産価格が下落していれば、実質的には損をして売ることになってしまいます。
また、利益が出たとしても譲渡益には所得税と住民税が課税されるため、そのあたりのことも含めてどうするか慎重に判断しなければなりません。
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